Przekazanie nieruchomości kolejnemu pokoleniu to jedna z najważniejszych decyzji w planowaniu sukcesji. Jeszcze kilka lat temu odpowiedź wydawała się stosunkowo prosta – wielu właścicieli decydowało się darowiznę jeszcze za życia. Obecnie przepisy podatkowe oraz pojawienie się fundacji rodzinnej sprawiły jednak, że nie zawsze jest to najlepsze możliwe rozwiązanie.
Darowizna – rozwiązanie, które przez lata dominowało
Przez wiele lat przekazywanie nieruchomości w drodze darowizny było jednym z najczęściej wybieranych sposobów planowania sukcesji. Wynikało to przede wszystkim z zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Przed zmianą przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2019 r. spadkobierca, który odziedziczył nieruchomość i chciał ją szybko sprzedać, często musiał się liczyć z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od osiągniętego przychodu. W praktyce powodowało to, że wiele osób decydowało się na wcześniejsze przekazanie nieruchomości w drodze darowizny.
Warto w tym miejscu wspomnieć również o instytucji tzw. darowizny na wypadek śmierci. Jej dopuszczalność została potwierdzona przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 grudnia 2013 r. (sygn. III CZP 79/13). Oznacza to, że w określonych przypadkach możliwe jest zawarcie umowy, na podstawie której własność rzeczy lub prawa przejdzie na obdarowanego dopiero z chwilą śmierci darczyńcy.
Zmiana przepisów – od 2019 r. spadek stał się korzystniejszy
Sytuacja zmieniła się wraz z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującą od 1 stycznia 2019 r.
Obecnie przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku pięcioletni okres, od którego zależy brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego, liczy się z uwzględnieniem okresu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. W praktyce oznacza to, że jeżeli spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez ponad pięć lat, spadkobierca może sprzedać ją niemal od razu po nabyciu spadku, bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Testament – większa swoboda, ale również ryzyko zachowku
Testament pozwala właścicielowi samodzielnie zdecydować, kto otrzyma nieruchomość po jego śmierci. Nie eliminuje jednak ryzyka wystąpienia roszczeń o zachowek. Osoby najbliższe, które zostały pominięte w testamencie, mogą dochodzić od spadkobierców odpowiedniej kwoty pieniężnej. W przypadku nieruchomości często oznacza to konieczność zgromadzenia znacznych środków finansowych, a niekiedy nawet sprzedaży odziedziczonego majątku w celu zaspokojenia roszczeń.
Fundacja rodzinna – nowoczesne narzędzie sukcesyjne
Od maja 2023 r. właściciele majątku mogą korzystać również z fundacji rodzinnej jako narzędzia planowania sukcesji. Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej pozwala zachować ją jako element majątku rodzinnego, jednocześnie zapewniając beneficjentom możliwość czerpania z niej korzyści zgodnie z wolą fundatora.
Istotną zaletą fundacji rodzinnej są również rozwiązania podatkowe. Co do zasady fundacji rodzinna korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku CIT, dzięki czemu sprzedaż nieruchomości przez fundację nie powoduje bieżącego opodatkowania podatkiem dochodowym na poziomie samej fundacji (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie).
Fundacja rodzinna a zachowek
Jedną z największych zalet fundacji rodzinnej są rozwiązania dotyczące zachowku. Jeżeli od wniesienia nieruchomości do fundacji rodzinnej upłynie 10 lat, wartość tego mienia nie będzie uwzględniania przy ustalaniu substratu zachowku. W praktyce oznacza to znaczne ograniczenie ryzyka późniejszych roszczeń osób uprawnionych do zachowku.
To rozwiązanie pozwala połączyć korzyści, których nie zapewniają jednocześnie ani darowizna, ani testament – z jednej strony umożliwiając swobodne zarządzanie majątkiem przez fundację, w tym sprzedaż nieruchomości na korzystnych zasadach podatkowych, z drugiej zaś pozwalając ograniczyć ryzyko sporów rodzinnych dotyczących zachowku.
Porównanie najważniejszych rozwiązań
| Kryterium | Darowizna | Testament | Fundacja rodzinna |
| Moment przejścia własności | Za życia właściciela | Z chwilą śmierci spadkodawcy | Z chwilą wniesienia nieruchomości do fundacji |
| Możliwość sprzedaży nieruchomości | Tak | Tak | Tak |
| Opodatkowanie sprzedaży | Zależy od okoliczności i spełnienia warunków ustawowych | Uwzględnia się okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę | Co do zasady zwolnienie podmiotowe z CIT |
| Zachowek | Darowizna może zostać doliczona do substratu zachowku | Roszczenia o zachowek co do zasady pozostają aktualne | Po upływie 10 lat od wniesienia mienia nie jest ono uwzględniane przy ustalaniu zachowku |
| Kontrola właściciela nad nieruchomością | Zasadniczo zostaje utracona | Zachowana do śmierci | Zachowana pośrednio poprzez mechanizmy fundacji rodzinnej |
| Główna zaleta | Proste przekazanie majątku | Swoboda rozrządzania majątkiem | Połączenie sukcesji, ochrony majątku i korzystnych rozwiązań podatkowych |
| Główne ograniczenia | Utrata własności za życia oraz kwestie zachowku | Możliwe roszczenie o zachowek | Większy stopień sformalizowania i koszty utworzenia fundacji |
Podsumowanie
Jeszcze kilka lat temu wybór pomiędzy darowizną a testamentem był w dużej mierze determinowany względami podatkowymi. Obecnie, po zmianach dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz po wprowadzeniu fundacji rodzinnej, planowanie sukcesji wymaga znacznie szerszego spojrzenia.
Darowizna nadal może być właściwym rozwiązaniem w wielu sytuacjach. Testament pozwala samodzielnie zdecydować o losach majątku po śmierci właściciela. Coraz częściej jednak to fundacja rodzinna okazuje się narzędziem, które pozwala połączyć korzyści obu tych rozwiązań – zapewnić ciągłość zarządzania majątkiem, ograniczyć ryzyko sporów związanych z zachowkiem oraz wykorzystać korzystne zasady opodatkowania.
Pruski&Różyło Kancelaria Radców Prawnych sp.p.
Pruski&Różyło Kancelaria Radców Prawnych sp.p.